أكد خبراء عقاريون أن طرح التأجير المنتهي بالتملك، يسهم في امتصاص جزء من الفائض العقاري عبر استقطاب المزيد من الاستثمارات للقطاع لاسيما من قبل المستخدمين النهائيين الذين يخططون للتحول من الاستئجار إلى التملك.
وتوقعوا أن تتجه الشركات العقارية للتوسع في طرح المنتج خلال الأشهر القليلة المقبلة، مؤكدين لصحيفة «الاتحاد» أن الوقت مايزال مبكراً لرصد تأثيراته الإيجابية على معادلة العرض والطلب بالسوق.
واستبعدوا وجود تأثيرات كبيرة لـ«الإيجار المنتهي بالتملك» على المحافظ الإيجارية للمواطنين استناداً إلى نتائج تجريب المنتج نفسه على نطاق محدود في السوق المحلية لسنوات طويلة، مطالبين في الوقت ذاته بسن تشريعات مصاحبة تضمن استهداف المنتج للمستخدمين النهائيين ومنع الممارسات الضارة مثل «التأجير من الباطن».
وأوضحوا أن المنتج موجه بالأساس لكبار المطورين الذين يستهدفون أصحاب الدخول العالية، فيما يستهدف الملاك الذين يقومون بتأجير عقاراتهم لشريحة مختلفة أقل دخلاً.

خيارات إضافية
أكد محمد المطوع رئيس مجلس إدارة مجموعة الوليد للعقارات أن «الإيجار المنتهي بالتملك» منتج عقاري واعد تم تجريبه في السوق المحلية على نطاق محدود، عندما قامت شركات تطوير بطرحه ضمن عقود اتفاق ثنائية مع المستثمر.
وقال إن قيام دائرة الأراضي والأملاك في دبي بطرح المنتج الاستثماري وشروعها في إعداد الأطر القانونية اللازمة للمنتج يؤدي إلى توسع المطورين في طرح المنتج خلال الأشهر المقبلة ما يضيف أداة جديدة لتنشيط السوق العقارية وامتصاص جزء من فائض المعروض.
واستبعد المطوع أن يكون لـ«الإيجار المنتهي بالتملك» تأثيرات ملموسة على المحافظ الإيجارية للمواطنين مستنداً في ذلك إلى عدة أسباب أولها نتائج التجارب المحلية والعالمية، حيث لم يثبت في أي فترة أن هذا المنتج كان عاملاً مؤثراً على أسعار الإيجارات أو مستويات الإشغال.
وأضاف أن المطور «الإيجار المنتهي بالتملك» يضيف خيارات جديدة للمطور والمستثمر على حد سواء، حيث يمكن للأول تسريع وتيرة بيع الوحدات العقارية التي يقوم بتطويرها عبر توفير طريقة ثالثة غير البيع أو الإيجار، فيما يستفيد المستثمر أو المستخدم النهائي من الوحدة، إذا كان من الذين يتمتعون بدخل شهري عال ولا يملكون دفعة مقدمة من فرصة التحول إلى التملك للمرة الأولى.
وأشار إلى أن اللوائح التي تعدها أراضي دبي والعقود المبرمة بين طرفي العلاقة كفيلة بحفظ الحقوق، حيث سيكون للمطور الحق في استعادة الوحدة العقارية في حال عدم استكمال دفعة التملك كما سيكون للمستخدم الحق في استكمال فترة التملك أو الاكتفاء بفترة معينة من التأجير.

تأثير محدود
وقالت نادية أبو خوصة، مديرة موقع عقاري إن طرح «منتج التأجير المنتهي بالتملك» يشكل خطوة استراتيجية لامتصاص العدد الكبير من الوحدات العقارية المعروضة في السوق العقارية في دبي.
وقالت إن المستخدم النهائي هو المستهدف من هذا المنتج ويوجد بالسوق فئتان من المستثمرين أولاهما المستخدم النهائي الذي يملك دفعة أولى بقيمة 25-30% على الأقل، والثاني المستخدم النهائي الذي يمتلك دخلاً شهرياً عالياً، بدون دفعة أولى جاهزة.
واستكملت أنه بالنسبة إلى النوع الأول فسيتجه إلى الشراء من السوق الثانوية، أما النوع الثاني فلا يزال يحتاج لدفعة أولى كبيرة سواء رغب بالشراء من المطور أو من السوق الثانوي.
وأوضحت أبو خوصة أنه يمكن للمطورين أن يستفيدوا بشكل كبير من مخططات الإيجار المنتهي بالتملك لاسيما للعقارات الجاهزة، وربما لن يكون عليهم أيضاً أن يخفّضوا الأسعار لتصل لمستوى أسعار السوق الثانوية، وسيتخلصون من فائض العرض طالما يوفّرون عرض تأجير منتهياً بالتملك يشجّع العملاء على الإقبال عليه.
وأعربت عن اعتقادها في أن دائرة الأراضي والأملاك في دبي ستضمن الآلية التنظيمية المناسبة لهذا المنتج، مشددة على أن الإيجار المنتهي بالتملك يجب توجيهه نحو المستخدم النهائي، أما غيره من الأنشطة غير المخصصة للمستخدم النهائي يجب مراقبتها ومتابعتها ودراسة تأثيرها على السوق على المدى البعيد.
وأضافت أن المطور لن يكون مضطراً إلى خفض الأسعار إلى الحد الذي يطابق فيه السوق الثانوية، حيث يمكنه بدلاً من إبقاء عقارات فارغة بدون أي عوائد، البدء في جمع العوائد من تأجير الوحدات مع اتفاق مستقبلي بنقل ملكية الوحدة العقارية.
وأوضحت أن المشتري يستفيد من الجهة المقابلة من سهولة الوصول إلى سوق التملك، لكن يجب أن يأخذ بالحسبان المصاريف الأخرى المضافة لدفع الإيجار السنوي، حيث عليه رسوم إدارية معيّنة عند شراء هذا المنتج، بالإضافة إلى دفع رسوم الصيانة والخدمات والتي يدفعها مالك العقار بالعادة.
وقالت أبو خوصة: «قد يشهد الملاك الحاليون (المستثمرون) في السوق الثانوية انخفاضاً طفيفاً في عوائد الإيجار، حيث سيتنافسون مع المطورين الذين يقدمون مخططات التأجير المنتهي بالتمليك، ومع ذلك، فإن المنفعة طويلة الأجل تتمثل في انخفاض الإمدادات، وتساعد هذه الخطوة حتماً في أن يصل الجميع إلى سوق ناضج، تتقارب فيه مستويات العرض والطلب».
وأضافت: في ما يتعلق بالعوائد التي يحصلون عليها من إعادة بيع العقارات، فلا نظن أنها تختلف لأن العملاء المستهدفين بهذا المنتج هم شريحة جديدة ومختلفة تماماً عن العملاء الذين باستطاعتهم الشراء من السوق الثانوية.

تشريعات جديدة
ومن جانبه، قال سايمون تاونسيند، المدير العام لشركة سي بي آر إي للاستشارات العقارية إن طرح «الإيجار المنتهي بالتملك» يحفز من نشاط قطاعات معينة من السوق في حال سن أطر قانونية قوية مصاحبة شأنه في ذلك شأن أي مبادرة جديدة، خاصة إذا ضمنت حقوق وحددت التزامات الطرفين، في مرحلة نقل الأصول أو بيعها أو تأجيرها إلى طرف ثالث غير ذي صلة.
وأوضح أنه مع زيادة العرض، يمكن وصف السوق السكنية بأنه باتت مواتية للمشتري، خاصة مع وجود خيارات أوسع من العقارات عبر جميع المستويات السعرية تقريباً، سواء في المجتمعات الجديدة أو القائمة.
وأضاف تاونسيند أن وفرة رأس المال والتناسب بين مستويات القروض والقيمة، عوائق أمام شروع العديدين في دخول السوق لذلك يعمل المطورون حالياً على عدد من الحلول لتخفيف وطأة هذا الوضع، ومن بينها نهج «الاستئجار للتملك» الذي يتيح للمقيمين في دبي باباً جديداً إلى السوق.
ولفت إلى أن «الإيجار المنتهي بالتملك» تم تجريبه على نطاق محدود في السوق المحلية وستكون مرحلة انتشار المنتج «قيد الاختبار» لمعرفة تأثيراته الفعلية على معادلة العرض والطلب بالسوق والمحافظ الإيجارية القائمة.
ورصدت أبحاث «سي بي آر إي» زيادة متواصلة في العرض في الفترة التي تسبق معرض إكسبو 2020، مشيرة إلى ضرورة طرح مبادرات مثل الاستئجار للتملك لتوفير حافز إضافي، لافتة إلى أن ظهور النتائج الواضحة للمنتج يستغرق بعض الوقت، لا سيما مع تعديل السوق لوضعه وبدء انتهاز الفرص الجديدة.